发展长租房市场须稳定租赁关系、稳定租金水平

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长期租赁市场的发展有利于租赁市场的健康可持续发展,也有利于缓解整个住宅市场的供求矛盾。只有稳定租赁关系,稳定租金水平,才能厚植租赁市场发展的土壤。
最近,笔者的朋友遇到了突然的烦恼。春节后更新的房子,房东决定卖房子,所以不能再住了,短时间内找房子搬家,打乱了工作生活的节奏。和这个朋友一样,找到合适的房子后长期租赁是很多租赁人的愿望。
去年年底召开的中央经济工作会议提出,加快长期租赁政策的完善,逐渐使租赁住宅具有享受公共服务的同等权利,规范长期租赁市场的发展。这一举措正确瞄准了当前租赁市场的短板。
长期以来,我国住宅市场存在重新购买轻租赁的现象,但在租赁市场发展的短板中,租赁周期短的问题很明显。过了一会儿就得搬家,总是有流浪感想住不了多久,就不想装饰房间,这是很多租客心中的真正想法。长期租赁可以有效提高租赁人的租赁体验。发展长租市场,推动更多住户将租赁作为长租房的解决方案,一方面有利于租赁市场的健康可持续发展,另一方面,租赁两条腿走路也有利于缓解整个住宅市场的供需矛盾,创造更合理的租赁市场环境。
规范发展长期租赁市场是各方的期待,需要很多努力,最重要的是稳定,即稳定租赁关系和稳定租金水平。
租赁关系稳定,长期租赁得到保障。目前我国房屋租赁合同合同周期大多为一年,平均租赁周期相对于租赁市场比较成熟的国家来说比较短。数据显示,德国平均租赁期长达11年,日本为5.2年,英国为2.5年。这些平均租赁期长的国家通过比较严格的法律法规维持租赁关系的稳定。例如,如果租赁人想在合同期满后终止租赁,他必须提前几个月通知租赁人。如果租赁人在合同期内终止租赁,他必须有正当的理由,并且必须提前几个月通知租赁人。这些规定有力保护租赁关系中更弱的租赁人居住权,防止租赁人擅自破坏合同,鼓励长期稳定的租赁关系。
租金水平稳定,租金长才有动力。租金水平是租户最关心的租赁因素之一。贝壳研究院数据显示,毕业生选择租赁住宅时,约7成关注租金因素,仅次于交通便利因素的考虑。 出租人随意涨价,涨幅过高,会伤害租赁意愿。因此,合理控制租金水平对长期租赁市场的发展至关重要,在合同期间没有特殊约定不允许涨价,合同期满后租赁人调整租赁涨幅有限等规定,保持租赁水平的长期稳定。
只有稳定租赁关系,稳定租金水平,才能厚植租赁市场发展的土壤。这两者的稳定首先取决于法律法规的制定。去年9月向社会公开征求意见的《住房租赁条例(征求意见稿)》 明确了租赁人和租赁人的权利义务,提出了鼓励签订长期住房租赁合同的政策。期待该条例尽快正式公布,使住房租赁合法,在考虑租赁人租赁积极性的同时,更好地保护租赁人的权益,保障租赁关系和租赁水平的稳定。同时,通过数字化技术加强房屋租赁交易服务平台建设,推动房屋租赁合同备案、租赁信息服务、租赁交易流程指导与合同示范、房屋租赁信用管理、租赁价格指数等信息发布管理更加公开透明,减少租赁双方信息不对称带来的各种问题。
从长远来看,规范发展长期租赁市场需要进一步落实租赁同权,通过更大的改革实现租赁和购买平等的公共服务,从根本上促进长期租赁市场的发展,促进我国房地产市场的稳定健康发展。

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